TJPA 27/04/2021 - Pág. 1547 - Diário da Justiça - Tribunal de Justiça do Estado do Pará
TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - Edição nº 7128/2021 - Terça-feira, 27 de Abril de 2021
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No contrato de promessa de compra e venda de im?vel em constru??o, al?m do per?odo previsto para o
t?rmino do empreendimento, h?, comumente, cl?usula de prorroga??o excepcional do prazo de entrega da
unidade ou de conclus?o da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cl?usula de
toler?ncia. ????4. Aos contratos de incorpora??o imobili?ria, embora regidos pelos princ?pios e normas
que lhes s?o pr?prios (Lei n? 4.591/1964), tamb?m se aplica subsidiariamente a legisla??o consumerista
sempre que a unidade imobili?ria for destinada a uso pr?prio do adquirente ou de sua fam?lia. ????5. N?o
pode ser reputada abusiva a cl?usula de toler?ncia no compromisso de compra e venda de im?vel em
constru??o desde que contratada com prazo determinado e razo?vel, j? que possui amparo n?o s? nos
usos e costumes do setor, mas tamb?m em lei especial (art. 48, ? 2?, da Lei n? 4.591/1964), constituindo
previs?o que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a constru??o civil, a onerar
excessivamente seus atores, tais como intemp?ries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de m?o
de obra, crise no setor, entre outros contratempos. ????6. A cl?usula de toler?ncia, para fins de mora
contratual, n?o constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o
princ?pio da equival?ncia das presta??es estabelecidas. Tal disposi??o contratual concorre para a
diminui??o do pre?o final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da
atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o t?rmino de obra de grande magnitude sujeita
a diversos obst?culos e situa??es imprevis?veis. ????7. Deve ser reputada razo?vel a cl?usula que prev?
no m?ximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorroga??o, visto que, por analogia, ? o prazo de
validade do registro da incorpora??o e da car?ncia para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, ? 2?,
da Lei n? 4.591/1964 e 12 da Lei n? 4.864/1965) e ? o prazo m?ximo para que o fornecedor sane v?cio do
produto (art. 18, ? 2?, do CDC). ????8. Mesmo sendo v?lida a cl?usula de toler?ncia para o atraso na
entrega da unidade habitacional em constru??o com prazo determinado de at? 180 (cento e oitenta) dias,
o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princ?pios da legisla??o consumerista,
cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e pe?as publicit?rias, do prazo de
prorroga??o, cujo descumprimento implicar? responsabilidade civil. Igualmente, durante a execu??o do
contrato, dever? notificar o consumidor acerca do uso de tal cl?usula juntamente com a sua justifica??o,
primando pelo direito ? informa??o. 9. Recurso especial n?o provido.? (STJ. 3? Turma. REsp 1.582.318RJ, Rel. Min. Ricardo Villas B?as Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612). (grifamos) ????De acordo com
a ementa do ac?rd?o acima transcrito, conclui-se que a cl?usula de prorroga??o de prazo de 180 (cento e
oitenta) dias ? v?lida, n?o constituindo abuso de direito (art. 187 do C?digo Civil - CC), mormente em
raz?o dos diversos fatores de imprevisibilidade existentes no mercado que podem atingir negativamente a
constru??o de edifica??es e onerar de forma excessiva os incorporadores e construtoras. Somado a isso,
n?o se pode olvidar que a pr?pria complexidade do neg?cio acaba por justificar a exist?ncia de uma
cl?usula contratual que disponha sobre a possibilidade de eventual prorroga??o de prazo de entrega da
obra. ????A pr?pria Lei de Incorpora??es Imobili?rias (Lei n? 4.591/64) prev? a possibilidade de
prorroga??o. Confira-se, Art. 48. (...) ? 2? Do contrato dever? constar a prazo da entrega das obras e as
condi??es e formas de sua eventual prorroga??o.? ????Repiso, portanto, que o prazo de 180 (cento e
oitenta) dias ? razo?vel, motivo pelo qual reconhe?o a validade da cl?usula 7.3 do contrato de promessa
de compra e venda firmado entre as partes, para declarar como termo final de entrega do im?vel o m?s de
maio/2015. ????Desse modo, reconhe?o a inadimpl?ncia das r?s desde o fim do prazo de prorroga??o de
180 (cento e oitenta) dias. II - CONDENA??O DAS R?S EM OBRIGA??O DE FAZER CONSISTENTE NA
APRESENTA??O DOS BALANCETES DA OBRA E ENTREGA IMEDIATA DO IM?VEL ????Estes pedidos
perderam o objeto diante da entrega do im?vel aos requerentes, ocorrida em janeiro/2017, conforme doc.
fl. 296/297. III - SUSPENS?O DA COBRAN?A DE ?TAXA DE EVOLU??O DA OBRA? ????Segundo os
autores houve cobran?a indevida da taxa de evolu??o da obra, a medida que n?o deram causa ao atraso
na entrega do empreendimento para al?m do pactuado, o que se deveu exclusivamente ?s empresas
requeridas. Por isso, pedem a suspens?o de sua cobran?a. ????Neste cap?tulo, impende destacar
inicialmente que a construtora da obra n?o ? a respons?vel direta pela cobran?a desses valores, mas sim
a institui??o financeira garantidora do financiamento, que no caso foi a Caixa Econ?mica Federal (CEF) doc. fls. 84/104. ????Nesse sentido, a meu sentir, n?o h? como se impor, nesta demanda onde a CEF
sequer figura como parte, a suspens?o da cobran?a da taxa de evolu??o da obra. Todavia, ?
perfeitamente vi?vel e adequado a restitui??o dessa parcela por parte das empresas requeridas e isso n?o
se mostra ilegal e nem desarrazoado, uma vez que a obriga??o s? persiste porque houve atraso na
entrega do bem, causado pelas reclamadas. ????Nessa esteira segue julgados do TJPA, EMENTA:
APELA??ES C?VEIS - A??O DE INDENIZA??O POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CL?USULA DE
TOLER?NCIA AT? O LIMITE DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS - VALIDADE - CONSTATA??O DE
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IM?VEL - DEVER DE REPARA??O MATERIAL E MORAL ? LUCROS CESSANTES DEVIDO - VALOR DO ALUGUEL ARBITRADO DENTRO DOS PAR?METROS