TJPA 26/02/2021 - Pág. 504 - Diário da Justiça - Tribunal de Justiça do Estado do Pará
TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - Edição nº 7089/2021 - Sexta-feira, 26 de Fevereiro de 2021
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em sua obra Direito Civil - 5? edi??o - Editora Atlas - S?o Paulo - 2005 - p?gs. 406/407, quanto ? for?a
obrigat?ria dos contratos, Um contrato v?lido e eficaz deve ser cumprido pelas partes: pacta sunt
servanda. O acordo de vontades faz lei entre as partes (...). Essa obrigatoriedade forma a base do direito
contratual. O ordenamento deve conferir ? parte instrumentos judici?rios para obrigar o contratante a
cumprir o contrato ou a indenizar pelas perdas e danos. N?o tivesse o contrato essa for?a obrigat?ria,
estaria estabelecido o caos. Ainda que se busque o interesse social, tal n?o deve contrariar tanto quanto
poss?vel a vontade contratual, a inten??o das partes." ????Assim, n?o se deve olvidar que o contrato,
uma vez livremente pactuado, deve ser seguido em respeito ? palavra dada, na qual se traduz a chamada
confian?a p?blica. ????A jurisprud?ncia p?tria ? pac?fica quanto ao tema, havendo, inclusive, decis?o do
Colendo Superior Tribunal de Justi?a - STJ corroborando o entendimento em tela, sen?o vejamos,
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM?VEL EM
CONSTRU??O. ATRASO DA OBRA. ENTREGA AP?S O PRAZO ESTIMADO. CL?USULA DE
TOLER?NCIA. VALIDADE. PREVIS?O LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRU??O CIVIL.
ATENUA??O DE RISCOS. BENEF?CIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICA??O SUBSIDI?RIA.
OBSERV?NCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGA??O. RAZOABILIDADE. 1. Cingese a controv?rsia a saber se ? abusiva a cl?usula de toler?ncia nos contratos de promessa de compra e
venda de im?vel em constru??o, a qual permite a prorroga??o do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A
compra de um im?vel "na planta" com prazo e pre?o certos possibilita ao adquirente planejar sua vida
econ?mica e social, pois ? sabido de antem?o quando haver? a entrega das chaves, devendo ser
observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade poss?vel, o cronograma
de execu??o da obra, sob pena de indenizarem os preju?zos causados ao adquirente ou ao
compromiss?rio pela n?o conclus?o da edifica??o ou pelo retardo injustificado na conclus?o da obra (arts.
43, II, da Lei n? 4.591/1964 e 927 do C?digo Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de
im?vel em constru??o, al?m do per?odo previsto para o t?rmino do empreendimento, h?, comumente,
cl?usula de prorroga??o excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclus?o da obra, que varia
entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cl?usula de toler?ncia. 4. Aos contratos de incorpora??o
imobili?ria, embora regidos pelos princ?pios e normas que lhes s?o pr?prios (Lei n? 4.591/1964), tamb?m
se aplica subsidiariamente a legisla??o consumerista sempre que a unidade imobili?ria for destinada a uso
pr?prio do adquirente ou de sua fam?lia. 5. N?o pode ser reputada abusiva a cl?usula de toler?ncia no
compromisso de compra e venda de im?vel em constru??o desde que contratada com prazo determinado
e razo?vel, j? que possui amparo n?o s? nos usos e costumes do setor, mas tamb?m em lei especial (art.
48, ? 2?, da Lei n? 4.591/1964), constituindo previs?o que atenua os fatores de imprevisibilidade que
afetam negativamente a constru??o civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intemp?ries,
chuvas, escassez de insumos, greves, falta de m?o de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6.
A cl?usula de toler?ncia, para fins de mora contratual, n?o constitui desvantagem exagerada em desfavor
do consumidor, o que comprometeria o princ?pio da equival?ncia das presta??es estabelecidas. Tal
disposi??o contratual concorre para a diminui??o do pre?o final da unidade habitacional a ser suportada
pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o
t?rmino de obra de grande magnitude sujeita a diversos obst?culos e situa??es imprevis?veis. 7. Deve ser
reputada razo?vel a cl?usula que prev? no m?ximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorroga??o,
visto que, por analogia, ? o prazo de validade do registro da incorpora??o e da car?ncia para desistir do
empreendimento (arts. 33 e 34, ? 2?, da Lei n? 4.591/1964 e 12 da Lei n? 4.864/1965) e ? o prazo m?ximo
para que o fornecedor sane v?cio do produto (art. 18, ? 2?, do CDC). 8. Mesmo sendo v?lida a cl?usula de
toler?ncia para o atraso na entrega da unidade habitacional em constru??o com prazo determinado de at?
180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princ?pios da
legisla??o consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e pe?as
publicit?rias, do prazo de prorroga??o, cujo descumprimento implicar? responsabilidade civil. Igualmente,
durante a execu??o do contrato, dever? notificar o consumidor acerca do uso de tal cl?usula juntamente
com a sua justifica??o, primando pelo direito ? informa??o. 9. Recurso especial n?o provido.? (STJ. 3?
Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas B?as Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
(grifamos) ????De acordo com a ementa do ac?rd?o acima transcrito, conclui-se que a cl?usula de
prorroga??o de prazo de 180 (cento e oitenta) dias ? v?lida, n?o constituindo abuso de direito (art. 187 do
C?digo Civil - CC), mormente em raz?o dos diversos fatores de imprevisibilidade existentes no mercado
que podem atingir negativamente a constru??o de edifica??es e onerar de forma excessiva os
incorporadores e construtoras. Somado a isso, n?o se pode olvidar que a pr?pria complexidade do neg?cio
acaba por justificar a exist?ncia de uma cl?usula contratual que disponha sobre a possibilidade de
eventual prorroga??o de prazo de entrega da obra. ????A pr?pria Lei de Incorpora??es Imobili?rias (Lei
n? 4.591/64) prev? a possibilidade de prorroga??o. Confira-se, Art. 48. (...) ? 2? Do contrato dever?