TJPA 13/09/2019 - Pág. 664 - Diário da Justiça - Tribunal de Justiça do Estado do Pará
TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - Edição nº 6742/2019 - Sexta-feira, 13 de Setembro de 2019
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Quanto ao pedido de rescis"o contratual: Analisando os autos, verifico que a autora requereu a rescis"o do
contrato de promessa de compra e venda sob a alegaç"o de atraso na entrega da obra. Por outro lado, a
construtora ré n"o se opôs ao pedido de rescis"o contratual, entretanto, defendeu o direito de reter os
valores pagos nos termos do contrato, imputando a culpa pela rescis"o ao autor, tendo em vista que teria
entrado em mora primeiramente. Havendo concordância entre as partes quanto ao pedido de rescis"o
contratual, resta perquirir a culpa pela rescis"o e seus efeitos. Analisando o contrato de promessa de
compra e venda firmado entre as partes, constato que, no que diz respeito ao prazo de entrega do imóvel,
a cláusula XVI prevê como data prevista para o início da entrega das unidades em 22/08/2015. Por
conseguinte, o parágrafo primeiro da cláusula XVI disp"e que "Será admitida uma tolerância de cento e
oitenta (180) dias no prazo estabelecido no caput desta Cláusula". Destarte, o prazo final para entrega do
imóvel era fevereiro/2016. Assim, reconheço que a culpa pela rescis"o contratual é da autora, uma vez que
entrou em mora primeiro que as rés. Quanto à devoluç"o integral de valores: O Colendo Superior Tribunal
de Justiça - STJ consolidou o entendimento acerca da devoluç"o parcial de valores pagos ao promitente
comprador na hipótese de rescis"o contratual por sua culpa exclusiva, caso dos presentes autos Trata-se
da Súmula 543 do STJ que assim disp"e: "Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resoluç"o de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituiç"o das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento". (grifamos) Destarte, as construtoras rés fazem jus a retenç"o parcial de valores,
uma vez que n"o deram causa ao desfazimento do negócio jurídico. Nesse sentido, cumpre destacar as
cláusulas XII, parágrafo terceiro, item a, que trata da rescis"o do negócio jurídico, prevendo a devoluç"o de
apenas 10% (dez por cento) do valor pago caso tenha pago até 10% do total do preço venda, caso dos
presentes autos. No que se refere especificamente ao percentual de valores a ser devolvido ao autor,
entendo que o percentual acima mencionado é manifestamente excessivo e n"o atende ao princípio da
proporcionalidade, sendo cabível sua reduç"o sob pena de enriquecimento sem causa da ré. Importante
ressaltar que o art. 413 do Código Civil - CC imp"e o dever ao magistrado de reduzir equitativamente a
penalidade que se mostrar excessiva, considerando-se a natureza e a finalidade do negócio. Repito, tratase de um dever imposto ao magistrado, e n"o mera faculdade. Confira-se: "Art. 413. A penalidade deve ser
reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigaç"o principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante
da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
Ressalto, ainda, que o art. 51, incisos II e IV do Código de Defesa do Consumidor estabelece que: "Art. 51.
S"o nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e
serviços que: I - (...) II - subtraiam ao consumidor a opç"o de reembolso da quantia já paga, nos casos
previstos neste código; III - (...) IV - estabeleçam obrigaç"es consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade." A
jurisprudência, atenta a essa quest"o, tem reconhecido como razoável a fixaç"o do percentual de 20% dos
valores pagos, sen"o vejamos: "RECURSO DE APELAÇ"O. AÇ"O DE CONSIGNAÇ"O EM PAGAMENTO.
EXTINÇ"O DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE MAJORAÇ"O DO
PERCENTUAL DE RETENÇ"O DOS VALORES PAGOS DE 20% PARA 30%. INDEVIDO. 1. A retenç"o de
30% pela construtora das prestaç"es pagas pelo consumidor nos casos de extinç"o de contrato de
promessa de compra e venda é uma prática abusiva, vedada pelos incisos "II" e "IV" do art. 51 do CDC. 2.
O percentual de retenç"o de 20% fixado pelo juízo de primeiro grau mostra-se adequado à jurisprudência
brasileira e afigura-se razoável no caso concreto. 3. RECURSO DE APELAÇ"O CONHECIDO E N"O
PROVIDO." (TJ-BA - APL: 00016107320098050001, Relator: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta
Câmara Cível, Data de Publicaç"o: 28/09/2016) (grifamos). "DIREITO CIVIL. AÇ"O DE RESCIS"O
CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO CONFESSO. REDUÇ"O DO PERCENTUAL DE RETENÇ"O DOS
VALORES PAGOS, DE 100% PARA 20%. RAZOABILIDADE. a) A cláusula resolutória expressa
estipulada pelos contratantes n"o afasta a possibilidade do pedido de rescis"o contratual por outro motivo
juridicamente relevante, como é o inadimplemento confesso. b) Considerando as características do caso
concreto, a reduç"o do percentual previsto na cláusula penal compensatória de 100% para 20% do valor
das prestaç"es pagas afigura-se razoável e suficiente, inexistindo raz"o para reduzir-se ainda mais a
compensaç"o devida ao Autor-Apelado pelo desfazimento do negócio, por culpa do Réu-Apelante. (TJ-PR
- AC: 2601901 PR Apelaç"o Cível - 0260190-1, Relator: Leonel Cunha, Data de Julgamento: 28/09/2004,
Primeira Câmara Cível) (grifamos) Assim sendo, com base nos dispositivos supracitados, reduzo para
20% o percentual de retenç"o de valores, que deverá incidir sobre o valor efetivamente pago pelo autor,
devidamente atualizado. Em relaç"o a cláusula XII, parágrafo terceiro, item "e", do contrato, faz-se mister
destacar que a restituiç"o dos valores deve ser feita de forma imediata e integral, tendo em vista o
reconhecimento pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ, em julgamento de Recurso Especial, sob