TJMG 12/03/2019 - Pág. 9 - Caderno 2 - Publicações de Terceiros e Editais de Comarcas - Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais
Publicações de Terceiros e Editais de Comarcas terça-feira, 12 de Março de 2019 – 9
Minas Gerais - Caderno 2
DIRECIONAL ENGENHARIA S.A.
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Companhia Aberta de Capital Autorizado
CNPJ/MF nº 16.614.075/0001-00 - NIRE: 313.000.258-37
Relatório de Administração
MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
É com grande satisfação que a Administração da Direcional Engenharia apresenta os
resultados referentes ao quarto trimestre (4T18) e acumulado do exercício de 2018.
Acreditamos que o ano de 2018 foi um dos mais importantes anos da história da companhia,
com destaque para duas principais conquistas: (i) a consolidação da operação no segmento
MCMV 2 e 3 e (ii) a operação de vendas de 11 SPE do segmento MAC. Com isso,
conseguimos apresentar crescimento em quase todas as métricas operacionais, com destaque
para lançamentos, vendas e receita líquida, assim como, geração de caixa recorde de R$ 362
milhões.
Esse desempenho é resultado da execução da estratégia traçada, ainda em 2014, concentrando
o crescimento no segmento MCMV 2 e 3 sustentado em três pilares: (i) adoção de modelo
construtivo industrializado e de baixo custo, (ii) repasse dos clientes simultaneamente às
YHQGDV 0RGHOR$VVRFLDWLYR R TXH UHGX] VLJQL¿FDWLYDPHQWH D SUREDELOLGDGH GH GLVWUDWRV
e o volume de capital próprio empregado nos empreendimentos e (iii) funding proveniente
GR)*76TXHGLVS}HGHUHFXUVRVSDUD¿QDQFLDUDKDELWDomRSRSXODURQGHFRQFHQWUDDPDLRU
demanda por unidades habitacionais.
Analisando com mais detalhes nosso desempenho operacional, após a manutenção de um
ritmo forte de lançamentos em todos os trimestres do ano, evidenciando a solidez da operação
da Direcional, acumulamos VGV lançado de R$ 1,9 bilhão no ano de 2018, crescimento
de 72% em relação ao ano de 2017. Importante destacar o crescimento anual de 82% nos
lançamentos do MCMV 2 e 3, que após registrar novo recorde no 4T18, totalizou R$ 1,7
bilhão no ano.
Em ritmo parecido, as vendas líquidas cresceram 59% no ano de 2018 totalizando VGV de R$
1,5 bilhão. Alcançamos novo recorde de venda (ex-Faixa 1) no 4T18, resultando um índice de
velocidade de vendas (VSO ex-Faixa 1) de 18%, neste trimestre. No MCMV 2 e 3, as vendas
totalizaram recorde R$ 359 milhões no 4T18, resultando em um VSO de 20%. Com isso,
as vendas do ano neste segmento totalizaram VGV recorde de R$ 1,2 bilhão, crescimento
de 78%.
No segmento MAC, mesmo após a venda em bloco de 11 SPEs (3T18), deste segmento, que
implicou em redução de aproximadamente R$ 230 milhões em nosso estoque concluído,
registramos vendas líquidas de R$ 27 milhões no 4T18, o melhor dentre os últimos 5 trimestres.
Esperamos a continuidade de melhora das vendas liquidas do segmento MAC, em vista do (i)
DXPHQWRGH¿QDQFLDPHQWRjSHVVRDItVLFDFRQFHGLGRSHORVEDQFRV LL UHGXomRGDVWD[DVGH
MXURVGRV¿QDQFLDPHQWRVH LLL PHOKRUDGDFRQWLQXDomRGRFRQVXPLGRU
Apesar dos sinais de recuperação comentados acima, interrompemos os lançamentos no
segmento MAC, desde o ano de 2016, concentrando nossos esforços na comercialização
de unidades em estoque, principalmente de unidades concluídas, e monetização dos ativos.
Neste último ponto, podemos destacar a migração de alguns terrenos antes destinados ao
segmento MAC para o MCMV. Durante o ano de 2018 lançamos 02 empreendimentos que
antes compunham o banco de terrenos do segmento MAC: (i) Reserva do Lago e (ii) Reserva
Girassol.
6REUHRUHVXOWDGR¿QDQFHLURDUHFHLWDEUXWDDWLQJLX5PLOK}HVQR7H5ELOKmR
no acumulado do ano, crescimento de 121% e 55% respectivamente quando comparado com
os mesmos períodos do ano anterior. Resultado do aumento das vendas e maior volume de
execução de obras do MCMV 2 e 3, em que a receita bruta atingiu valor de R$ 919 milhões
no ano de 2018, passando a representar 74% do total de receita bruta.
A margem bruta ajustada do segmento MCMV 2 e 3 atingiu patamar de 36% no ano de 2018,
substancialmente superior aos demais segmentos. O Segmento MAC apresentou margem
bruta ajustada de 24% no 4T18 e 7% em 2018, contra -16% em 2017. Esta melhora deve-se
principalmente a: (i) redução dos distratos e (ii) após a venda em bloco de empreendimentos
MAC ocorrida em setembro, restam no estoque empreendimentos mais novos, que apresentam
melhores margens.
O crescimento de receita bruta em um segmento de margem superior, permitiu a melhora
VLJQL¿FDWLYDGROXFUREUXWRDMXVWDGRïTXHDWLQJLX5PLOK}HVQR7PHOKRUUHVXOWDGR
GHVGHR7&RPRUHVXOWDGRDOFDQoDPRVH[SUHVVLYRFUHVFLPHQWRQDPDUJHPEUXWDDMXVWDGDï
consolidada, que encerrou o ano de 2018 em 29,3%, versus margem bruta de 11,7% em 2017.
Outro destaque do ano de 2018, foi a diluição das despesas administrativas que apresentou
redução anual da ordem de 7%, mesmo com o crescimento operacional apresentado no
período, representando 6,8% da receita líquida no 4T18.
O resultado do trimestre foi impactado, na linha de Outras despesas e receitas não operacionais,
de forma não recorrente, no valor de R$ 10 milhões, devido à baixa de investimentos em
projetos que foram descontinuados.
Como resultado desse desempenho, apresentamos lucro líquido de R$ 18 milhões no 4T18,
representando o melhor desempenho desde o 2T16. No acumulado do ano apresentamos
prejuízo da ordem de R$ 77 milhões. Porém, vale lembrar que o resultado liquido desse
ano foi impactado de forma negativa, no valor de R$ 95 milhões, pela operação de venda
das 11 SPEs para o FII (apesar do desconto em relação ao patrimônio, a alienação destas
SPEs reduzirá as incidências de despesas relacionadas a manutenção e comercialização
das unidades de seus empreendimentos, como juros e impostos), dessa forma, ajustando o
resultado anual por este impacto não recorrente, apresentamos lucro líquido de R$ 18 milhões
no ano de 2018.
Importante comentar sobre o aumento anual de 27% do estoque de receitas a apropriar por
vendas de imóveis (REF). Esse desempenho continuará suportando o crescimento da receita
da Direcional.
0HVPR HP XP FHQiULR PDLV GHVD¿DGRU SDUD UHSDVVHV HQIUHQWDGRV QR ¿QDO GR DQR
principalmente no segmento MCMV 1,5, a geração de caixa, do 4T18, ajustada pelo
pagamento de dividendos no valor de R$ 90 milhões, atingiu valor de R$ 23 milhões,
totalizando recorde de R$ 362 milhões no ano de 2018. Vale lembrar que esse resultado foi
impactado positivamente pela operação envolvendo a vendas das 11 SPE para o FII ocorrido
no 3T18. Importante destacar, que mesmo desconsiderando a operação supracitada, a geração
de caixa foi de R$ de R$ 116 milhões no ano de 2018.
A forte geração de caixa reforçou ainda mais nossa solida estrutura de capital, que encerrou o
ano com índice de alavancagem de 9,9% (dívida liquida sobre patrimônio líquido).
Estamos otimistas com relação as perspectivas da Direcional para os próximos trimestres,
sobretudo com relação ao segmento MCMV 2 e 3, em que a demanda continua forte. Além
disso, o banco de terrenos para projetos voltados ao MCMV totaliza VGV potencial de R$ 17
bilhões, o que dará condições para o crescimento de lançamentos e o volume de vendas. No
segmento MAC nosso foco continuará sendo a monetização dos ativos, principalmente por
redução de estoques concluídos.
3RU¿PUHD¿UPDPRVDFRQ¿DQoDQRPRGHORGHQHJyFLRVGD'LUHFLRQDOHQRVVRFRPSURPLVVR
na retomada da rentabilidade, mantendo a Companhia posicionada entre as empresas mais
H¿FLHQWHVHVROLGDVGRPHUFDGRIRFDGDQDJHUDomRGHFDL[DHQDFULDomRGHYDORUSDUDVHXV
clientes e acionistas.
Obrigado.
Administração Direcional Engenharia S.A
$MXVWHH[FOXLQGRRVMXURVFDSLWDOL]DGRVGH¿QDQFLDPHQWRjSURGXomR
2. Geração de Caixa variação da dívida líquida ajustado por pagamento de dividendos e
recompra de ações.
LANÇAMENTOS
No ano de 2018 encerrou com crescimento de 72%, em termos de lançamentos, em relação
ao ano de 2017, atingindo VGV de R$ 1,9 bilhão (R$ 1,7 bilhão % Direcional). O segmento
MCMV 2 e 3 acumulou VGV lançado de R$ 1,7 bilhão (R$ 1,5 bilhão % Direcional),
crescimento de 82% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Em 2018, todos os empreendimentos lançados foram enquadrados no Programa MCMV,
sendo 70% nas Faixas 2 e 3, 19% no Faixa 1,5 e 11% no Faixa 1.
A tabela abaixo apresenta informações dos lançamentos do 4T18 e 2018 comparados com
períodos anteriores:
Lançamentos (VGV - R$ mil)
VGV Lançado - 100%
MCMV Faixa 1
MCMV 2 e 3
VGV Lançado - % Direcional
MCMV Faixa 1
MCMV 2 e 3
Unidades Lançadas
2018
(a)
1.904.853
224.304
1.680.549
1.694.954
224.304
1.470.650
11.879
2017
(b)
1.108.693
183.339
925.354
980.391
183.339
797.052
7.904
¨%
(a/b)
71,8%
22,3%
81,6%
72,9%
22,3%
84,5%
50,3%
VENDAS CONTRATADAS
Em 2018, as vendas liquidas acumularam VGV de R$ 1,7 bilhão, crescimento de 84% em
relação a 2017. O segmento MCMV 2 e 3 atingiu VGV de R$ 1,2 bilhão, crescimento de
78% em relação a 2017. Mesmo com uma redução significativa no estoque do segmento
MAC (venda em bloco realizada em setembro) as vendas líquidas deste segmento
cresceram 35% quando comparadas ao trimestre anterior. Este crescimento deve-se
principalmente a maior disposição dos bancos na concessão de crédito imobiliário aos
clientes, bem como a realização de eventos de venda (como o Black Friday).
Vale destaque que, do total de vendas líquidas do ano de 2018, R$ 230 milhões referem-se
à venda em bloco de empreendimentos realizada no mês de setembro para o FII DMAC11,
conforme fato relevante de 03/09/2018.
Avaliando a segmentação geográfica, vale destacar a diversificação das vendas dentre
as regiões onde a companhia atua, com destaque para os estados fora do eixo RJ-SP que
juntos contabilizaram 47% das vendas líquidas em 2018.
A tabela abaixo consolida informações das vendas do 2018:
Vendas Líquidas Contratadas
VGV Líquido Contratado 100% (R$ mil)
MCMV Faixa 1
MCMV 2 e 3
MAC
VGV Líquido Contratado % Direcional (R$ mil)
MCMV Faixa 1
MCMV 2 e 3
MAC
Unidades Contratadas
VSO (Vendas Sobre Oferta) em VGV - Ex Faixa 1
MCMV 2 e 3
MAC
2018
(a)
2017
(b)
¨
(a/b)
1.450.714
914.494
58,6%
224.304
183.339
22,3%
1.165.148
654.886
77,9%
61.262
76.269
-19,7%
1.334.511
807.487
65,3%
224.304
183.339
22,3%
1.058.347
554.305
90,9%
51.860
69.843
-25,7%
9.843
6.243
57,7%
36,8%
30,7%
6,2 p.p.
45,0%
42,2%
0,0%
8,3%
9,2%
0,0%
ESTOQUE
A Direcional encerrou o 2018 com 8.880 unidades em estoque, totalizando VGV de R$
1,8 bilhão.
A tabela abaixo apresenta o estoque a valor de mercado aberto por estágio de construção e
tipo de produto. Vale destacar que o segmento MCMV 2 e 3 possui apenas R$ 31 milhões
em VGV de unidades concluídas, representando 2% do total do estoque.
Abertura do Estoque a Valor de Mercado
(VGV Total - R$ milhões)
Em andamento
MCMV
2e3
MAC1
Consolidado
(% Total)
1.395
36
31
334
365
Total
1.426
370
1.796
Total Unidades
8.053
827
8.880
Concluído
1.431
BANCO DE TERRENOS
O banco de terrenos da Direcional encerrou o trimestre com potencial de desenvolvimento
de 117.985 unidades e VGV de R$ 20,3 bilhões (R$ 17,8 bilhões % Direcional).
Os terrenos destinados ao segmento MCMV 2 e 3 totalizou VGV potencial de R$ 15,8 bilhões
(R$ 13,7 bilhões % Direcional), crescimento anual de 42% e 104.262 unidades. A
Direcional tem feito estudos de viabilidade para converter terrenos do segmento MAC em
MCMV. Em 2018 estes ajustes somaram aproximadamente R$ 600 milhões.
O custo de aquisição médio do banco de terrenos é de 11% relativo ao VGV potencial,
sendo que 85% será pago via permuta, com reduzido impacto no caixa antes do início de
desenvolvimento do empreendimento.
DESEMPENHO ECONÔMICO-FINANCEIRO
Receita Operacional Bruta
A receita bruta da Direcional somou R$ 410 milhões no 4T18, aumento de 121%
e 24% quando comparado com 4T17 e 3T18, respectivamente. Acumulando R$ 1,2
bilhão em 2018, crescimento anual de 55%.
O crescimento da receita é reflexo da performance do segmento MCMV 2 e 3, cuja receita
atingiu R$ 295 milhões no 4T18 e R$ 907 milhões em 2018. Este segmento representou
73% de toda receita apropriada no ano de 2018.
2018
(a)
2017
(b)
D%
(a/b)
Receita operacional bruta
1.241.113
799.338
55,3%
Com vendas de imóveis
1.060.570
576.123
84,1%
180.543
223.215
-19,1%
Receita Bruta (R$ mil)
Com prestação de serviços
Receita com Vendas de Imóveis:
A receita bruta com vendas de imóveis, que consolida os segmentos MCMV 2 e 3 e MAC,
atingiu R$ 1,1 bilhão no acumulado do ano de 2018, crescimento de 84% em relação ao
mesmo período do ano anterior. Deste total, o segmento de MCMV 2 e 3 atingiu o volume
de R$ 919 milhões, crescimento de 144% em relação a 2017.
Receita com Prestação de Serviços:
A receita bruta do segmento de prestação de serviços, que representou 15% do total de
receita reconhecida no acumulado de 2018, é composta por (i) reconhecimento de receitas
das obras em regime de empreitada (MCMV Faixa 1); (ii) taxa de administração de obras
e (iii) corretagem sobre vendas auferida pela corretora própria.
No ano de 2018, esta receita atingiu volume de R$ 181 milhões, redução de 19% em
relação ao ano de 2017.
Receita Operacional Líquida
Como resultado da apropriação de receita bruta mencionada acima, em 2018, a receita
líquida atingiu R$ 1,2 bilhão, aumento de 55% em relação ao ano de 2017.
Lucro Bruto
2 OXFUR EUXWR DMXVWDGRï DWLQJLX 5 PLOK}HV QR DQR GH UHVXOWDQGR HP XPD
PDUJHPEUXWDDMXVWDGDïGH GHYLGRSULQFLSDOPHQWHDRDXPHQWRGDSDUWLFLSDomRGR
segmento MCMV 2 e 3, cuja receita representou 73% do total apropriado no período, com
margem bruta ajustada de 36% em 2018.
1 - Ajuste excluindo os juros de financiamento à produção capitalizados no custo.
Despesas Gerais e Administrativas (G&A)
Em 2018, o G&A ficou em R$ 100 milhões, redução de 7% em relação a 2017. Esse
resultado está em linha com a estratégia da Companhia de buscar melhor eficiência
operacional. Vale destacar a diluição das despesas em relação à receita líquida no período
que atingiu índice de 8,6% (-5,7 p.p. em relação a receita líquida na comparação anual).
Despesas Comerciais
No ano de 2018, as despesas comerciais somaram R$ 105 milhões, aumento de 68%
quando em relação ao ano de 2017. Esse aumento está em linha com o crescimento das
vendas. Entre 2017 e 2018 a venda bruta consolidada da Companhia cresceu 59%.
Ebitda
(P R (ELWGD$MXVWDGRï DWLQJLX 5 PLOK}HV UHYHUWHQGR UHVXOWDGR QHJDWLYR GH
R$ 58 milhões do ano de 2017. A margem Ebitda alcançou 10%.
A melhora do Ebitda deveu-se, principalmente, pelo aumento significativo do lucro bruto,
conforme comentado acima, bem como por uma maior diluição das despesas operacionais.
Recomposição do EBITDA
(R$ mil)
2018
(a)
2017
(b)
D%
(a/b)
Lucro Líquido do Período
17.908
(143.781)
(77%)
(+) Depreciação e amortização
20.135
23.026
(38%)
(+) Imposto de renda e contribuição social
22.608
16.725
35%
(+) Participação dos acionistas minoritários
7.704
6.346
(3%)
5HVXOWDGR¿QDQFHLUR
20.511
(11.160)
(272%)
&XVWR¿QDQFLDPHQWRGDSURGXomR
24.679
50.559
(44%)
113.545
(58.285)
(523%)
10%
(2%)
10 p.p.
EBITDA ajustado
Margem EBITDA ajustada¹²
1. Ajustado por resultado não recorrente da operação envolvendo a venda de
empreendimentos em bloco para o FII DMAC11
2. Ajuste excluindo os juros capitalizados de financiamento à produção
Resultado Líquido
No ano de 2018 o prejuízo contábil soma R$ 77 milhões, porém, excluindo o efeito não
recorrente da venda em bloco de empreendimentos para o FII DMAC11, a companhia
registrou um lucro líquido ajustado de R$ 18 milhões no ano.
DESTAQUES DO BALANÇO PATRIMONIAL
Caixa, Equivalentes de Caixa e Aplicações Financeiras
A Direcional encerrou o ano de 2018, com saldo de caixa, equivalentes e aplicações
financeiras de R$ 859 milhões, aumento de 78% em relação ao ano de 2018.
Caixa, Equivalentes e Aplicações Financeiras
(R$ mil)
2018
(a)
2017
(b)
Caixa e bancos
715.294
413.048
73,2%
Aplicações Financeiras
144.050
70.709
103,7%
859.344
483.757
77,6%
Total
D%
(a/b)
Contas a Receber
A Direcional encerrou o ano de 2018 com saldo contábil de contas a receber de R$ 516
milhões, 34% maior do que o 3T18 e 38% inferior em relação ao mesmo período do ano
anterior.
A redução do contas a receber de venda de imóveis durante dos últimos 12 meses, mesmo
com aumento do volume de receitas no mesmo período deve-se (i) a venda em bloco de
empreendimentos realizada no mês setembro para o FII DMAC11, conforme publicado em
fato relevante no dia 03/09/2018; e (ii) ao aumento do giro do contas a receber em relação
ao volume de receitas, função da adoção do repasse na planta para as vendas dos imóveis
no segmento MCMV 2 e 3.
Segundo regras contábeis atuais, o reconhecimento de contas a receber é proporcional
ao índice de execução das respectivas obras (Percentage of Completion - PoC). Deste
modo, o saldo de contas a receber das unidades vendidas de incorporação e ainda não
concluídas não está integralmente refletido nas Demonstrações Contábeis. Neste sentido
cabe ressaltar que o saldo total de contas a receber da Direcional no encerramento do 2018
era de R$ 1,1 bilhão.
Endividamento
O saldo bruto de empréstimos e financiamentos encerrou 2018 em R$ 998 milhões,
crescimento de 14% em relação ao último trimestre e de 12% em relação ao mesmo
período do ano anterior. Resultado em dívida líquida sobre patrimônio líquido de 9,9.
Endividamento
(R$ mil)
2018
(a)
2017
(b)
Empréstimos e Financiamentos
997.592
893.951
11,6%
Caixa e Equivalentes
859.344
483.757
77,6%
138.248
410.194
-66,3%
9,9%
25,6%
-15,6 p.p.
Dívida Líquida
Dívida Líquida/ Patrimônio Líquido
D%
(a/b)
Geração de Caixa (cash burn)¹
No 4T18, a Direcional apresentou Geração de Caixa de R$ 24 milhões.
No ano, a geração de caixa atinge o patamar de R$ 362 milhões, sendo R$ 246 milhões
resultantes da operação de venda em bloco de empreendimentos para o FII DMAC11
ocorrida em setembro. O bom desempenho, desconsiderando a operação, é explicado
principalmente pela aceleração da operação do segmento MCMV, após aumento
expressivo do volume de entrada de caixa de unidades repassadas e também pelo aumento
de repasse no segmento MAC.
PAGAMENTO DE DIVIDENDOS
Conforme aviso aos acionistas divulgado em 28/09/2018, a Direcional realizoua
distribuição de dividendos conforme aprovado em reunião do Conselho de Administração,
realizada em 03 de setembro de 2018. O valor total a ser distribuído perfaz a quantia de
R$ 90.000.000,00 (Noventa milhões de reais), correspondendo a R$ 0,6122890 por ação
(desconsiderando as ações mantidas pela Companhia em tesouraria).
Os dividendos foram pagos no dia 11 de outubro de 2018. Fizeram jus ao recebimento
de dividendos os acionistas detentores de ações da Companhia na data base de 01 de
outubro de 2018.
DECLARAÇÃO PARA FINS DO ARTIGO 25 DA INTRUÇÃO CVM Nº480/09
Declaramos, na qualidade de diretores da Direcional Engenharia S.A. sociedade por ações
com sede na Cidade de Belo Horizonte, na Rua dos Otoni, nº 177, CEP 30150-270, inscrita
no CNPJ/MF nº 16.614.075/0001-00 (“Companhia”), nos termos dos incisos V e VI do
parágrafo 1º do artigo 25 da Instrução CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009, que
revimos, discutimos e concordamos com as opiniões expressas no parecer dos auditores
independentes para o exercício findo em 31 de dezembro de 2018, bem como que as
demonstrações financeiras da Companhia referentes ao período encerrado 31 de dezembro
2018 refletem adequadamente a posição patrimonial e financeira correspondentes ao
período apresentado.
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que a Ernest & Young
Auditores Independentes não prestou qualquer outro tipo de serviços que não de Auditoria
Independente. Assim, no exercício de 2018, foram prestados exclusivamente serviços de
auditoria externa independente. A política da Companhia assegura que não haja conflito
de interesses, ausência de independência ou objetividade.
CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA
Em conformidade com o artigo 57 do Estatuto Social da Direcional Engenharia S.A., a
Companhia, seus acionistas, administradores e membros do Conselho Fiscal (se instalado),
obrigam-se a resolver, por meio de arbitragem, perante a Câmara de Arbitragem do
Mercado, toda e qualquer disputa ou controvérsia que possa surgir entre eles, relacionada
com ou oriunda, em especial, da aplicação, validade, eficácia, interpretação, violação e
seus efeitos, das disposições contidas na Lei das Sociedades por Ações, neste Estatuto
Social, nas normas editadas pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central
do Brasil e pela CVM, bem como nas demais normas aplicáveis ao funcionamento
do mercado de capitais em geral, além daquelas constantes do Regulamento do Novo
Mercado, do Regulamento de Arbitragem, do Regulamento de Sanções e do Contrato de
Participação no Novo Mercado.
Documento assinado eletronicamente com fundamento no art. 6º do Decreto nº 47.222, de 26 de julho de 2017.
A autenticidade deste documento pode ser verificada no endereço www.jornalminasgerais.mg.gov.br/autenticidade, sob o número 3201902111948525329.